Tarcza antykryzysowa – sytuacja najemców w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2
W dniu 31 marca 2020 roku uchwalona została ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacjami kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (zwana dalej „Ustawą”). Ustawa wprowadza tzw. tarczę antykryzysową i przewiduje szereg rozwiązań mających na celu pomóc różnorodnym podmiotom z przeciwdziałaniem skutkom wybuchu epidemii koronawirusa. Na jakie wsparcie ze strony państwa mogą liczyć najemcy w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży o powyżej 2000 m2?
WYGASZENIE ZOBOWIĄZAŃ STRON – O CO CHODZI?
Zgodnie z treścią art. 15ze ust. 1 Ustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Wygaszenie wzajemnych zobowiązań oznacza zwolnienie stron umowy z obowiązku realizacji zobowiązań wzajemnych. W odniesieniu do umowy najmu lokalu, podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu do używania, zaś najemcy – zapłata umówionego czynszu wynajmującemu. W czasie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, strony nie będą zatem zobowiązane do wykonania świadczeń wzajemnych, co m.in. oznacza, że najemca – bez żadnych konsekwencji – nie będzie miał obowiązku uiszczania czynszu najmu, zaś wynajmujący nie będzie zobowiązany do udostępnienia lokalu najemcy.
Nie wiadomo jednak, czy najemcy będą zwolnieni z obowiązku zapłaty wszelkich opłat na poczet umowy najmu. Teoretycznie treść Ustawy sugeruje, że tak, bowiem wygaśnięciu ulegają wszystkie zobowiązania stron umów najmu. Warto jednak zauważyć, że pomimo braku obowiązku wynajmujących udostępnienia najemcom lokali, najemcy będą w dalszym ciągu je zajmować (w lokalach zostanie ich towar, meble itd.) i korzystać z mediów. Ustawodawca nie rozstrzygnął zaś, czy w takiej sytuacji i ewentualnie na jakiej podstawie wynajmujący będą mogli żądać zwrotu opłat za media zużyte przez najemców w tych lokalach.
WARUNEK WYGASZENIA OBOWIĄZKU ZAPŁATY CZYNSZU
Ponadto, warto podkreślić, że nie w każdym przypadku najemcy lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, będą mogli uchylić się od zapłaty czynszu najmu. Warunkiem skorzystania z tego rozwiązania, będzie złożenie wynajmującemu przez najemcę oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach, o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W konsekwencji, w przypadku, gdy najemca nie zaoferuje wynajmującemu przedłużenia umowy, umowa nie ulegnie wygaśnięciu, a zatem najemca będzie zobowiązany zapłacić wynajmującemu czynsz i wykonywać pozostałe obowiązki wynikające z umowy, w całym okresie obowiązywania zakazu.
W świetle przepisów Ustawy najemcy mogą więc wybrać pomiędzy:
- przedłużeniem umowy najmu o okres zakazu i dodatkowe sześć miesięcy w zamian za wygaszenie obowiązku zapłaty czynszu, a
- obowiązkiem zapłaty czynszu w okresie zakazu, ale zakończeniem umowy najmu w terminie wynikającym z dotychczasowej treści umowy.
Istotne jest natomiast to, że inicjatywa w tym zakresie należy do najemców. Jeżeli chcą skorzystać z możliwości wygaszenia obowiązków wynikających z umowy, muszą złożyć ofertę w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
ZAKRES CZASOWY ZASTOSOWANIA ANALIZOWANYCH REGULACJI
Omawiane regulacje znajdują zastosowanie w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2. Powyższy zakaz prowadzenia niektórych rodzajów działalności obowiązywał od dnia 14 marca 2020 roku, na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (zwane dalej „Rozporządzeniem”). Oznacza to, że datą początkową, od której wygasają prawa i obowiązki strony umów najmu to 14 marca 2020 roku. Z kolei datą końcową będzie moment wejścia w życie przepisów uchylających zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.
CO Z RESZTĄ NAJEMCÓW?
Analizowane przepisy są niestety bardzo niejednoznaczne i nieprecyzyjne. Omawiane regulacje teoretycznie są skierowane do stron wszystkich umów najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. W praktyce nie wiadomo, czy możliwość niepłacenia czynszu najmu będzie dotyczyła tylko tych najemców, którzy rzeczywiście nie mogli prowadzić działalności, ze względu na wprowadzone zakazy, czy również najemców, którzy mogli prowadzić działalność, ale ich przychody uległy zmniejszeniu lub np. ze względu na nieopłacalność działalności w czasie zakazu – zdecydowali się na zamknięcie lokali.
Z pewnością jednak omawiane regulacje nie znajdą zastosowania do stron umów najmu lokali w obiektach handlowych o mniejszej powierzchni sprzedaży niż 2000 m2 bądź lokali w obiektach innych niż handlowe. Jest to o tyle istotne, że zdecydowana większość najemców lokali w tych obiektach również zanotowała znaczny spadek przychodów. Jakie możliwości mają więc najemcy tych lokali? Mogą powołać się na ogólne instytucje prawa cywilnego, w tym w szczególności klauzulę rebus sic stantibus, którą szerzej omówiliśmy w artykule: Koronawirus a problemy z wykonywaniem umów.
W celu przeanalizowania Państwa sytuacji oraz wyboru najkorzystniejszego rozwiązania w sporze z wynajmującym, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Jesteśmy gotowi odpowiadać na wszelkie indywidualne problemy prawne związane z prowadzonym przedsiębiorstwem, aby w jak najszerszym zakresie wesprzeć przedsiębiorców w zaistniałej sytuacji.
Ponieważ tematyka COVID-19 ma wpływ na wiele dziedzin życia, o kwestiach związanych z obowiązującym stanem epidemii informujemy na bieżąco także na innych blogach tematycznych naszej Kancelarii – mbwkarne.pl oraz mbwbudowlane.pl. Zapraszamy do ich lektury.